Kupovina stana jedna je od najznačajnijih životnih i finansijskih odluka. Kako bi proces protekao potpuno sigurno, donosimo vam sveobuhvatan vodič kroz zemljišnoknjižne provjere, formu ugovora i uknjižbu prava vlasništva.

1. Provjera zemljišnoknjižnog stanja (ZK uložak)

Uvid u zemljišnu knjigu je polazna tačka svake kupoprodaje. Obavezno se detaljno provjeravaju sva tri lista ZK uloška:

  • List A (Popisni list): Tačan broj katastarske parcele, površina stana i opis nekretnine;
  • List B (Vlasnički list): Da li je prodavac upisan kao isključivi vlasnik u omjeru 1/1, ili postoji suvlasništvo/zajedničko vlasništvo;
  • List C (Teretni list): Postojanje upisanih hipoteka, zabilježbi sudskih sporova, zabrana raspolaganja ili prava trećih lica.

Važni povezani vodiči: Ukoliko u Teretnom listu (List C) postoji upisana hipoteka banke, obavezno pročitajte naš protokol Kupovina i prodaja stana pod hipotekom u Sarajevu. Za tačan pregled svih pratećih izdataka, pogledajte vodič Svi stvarni troškovi pri kupovini stana 2026..

2. Forma kupoprodajnog ugovora, ovjera potpisa i Clausula intabulandi

Kupoprodajni ugovor za nekretninu sačinjava se u pisanoj formi. U skladu sa važećim pravnim shvatanjem Vrhovnog suda Federacije BiH (odluka broj 70 0 Dn 009610 22 Spp), za punovažnost ugovora i uknjižbu u zemljišne knjige više nije obavezna notarska obrada, već je dovoljno da su potpisi ugovarača ovjereni od strane notara ili nadležnog suda. Naravno, ugovorne strane imaju punu slobodu izbora zatražiti i notarsku obradu ukoliko žele da isprava ima svojstvo izvršnog naslova.

Ugovor obavezno mora sadržavati Clausulu intabulandi – izričitu i bezuslovnu saglasnost prodavca kojom dozvoljava kupcu uknjižbu prava vlasništva u zemljišnu knjigu, koja se po pravilu izdaje nakon isplate cjelokupne kupoprodajne cijene.

3. Konstitutivno sticanje vlasništva upisom u ZK

Vlasništvo nad nekretninom stiče se isključivo upisom u zemljišnu knjigu. Isplata novca i predaja ključeva ne čine kupca formalnim vlasnikom sve dok Zemljišnoknjižni ured ne donese rješenje o uknjižbi prava vlasništva.

4. Finansiranje putem stambenog kredita

Ukoliko se kupovina finansira putem komercijalne banke, notar istovremeno priprema i ugovor o zasnivanju notarske hipoteke u korist banke (List C), nakon čega banka vrši isplatu odobrenih sredstava direktno na račun prodavca.