Kupovina ili prodaja stana u Sarajevu bez ličnog dolaska u Bosnu i Hercegovinu u potpunosti je zakonski omogućena institutom specijalne punomoći. Međutim, mnogi kupci i prodavci iz dijaspore gube sedmice i hiljade eura jer im općinski sud ili notar odbiju punomoć zbog proceduralnih nedostataka. Donosimo vam autoritativan pravni vodič: zašto opšta punomoć ne važi kod notara, kako se punomoć ovjerava u diplomatsko-konzularnom predstavništvu (DKP) BiH, kada je obavezan Apostille pečat inostranog notara, koji su obavezni elementi i kako izbjeći najčešće greške.

Pravna podrška za dijasporu

Trebate provjeren nacrt punomoći za nekretninu?

Pravni tim agencije MojAgent.ba u saradnji sa notarom priprema precizan dvojezični tekst punomoći usklađen sa zemljišnoknjižnim uredom prije Vašeg odlaska u konzulat.

Zatražite nacrt punomoći

1. Zašto „opšta punomoć“ NE VAŽI kod notara i u ZK uredu u BiH?

Najčešća i najskuplja zabluda građana u inostranstvu jeste uvjerenje da poslove kupoprodaje mogu obaviti sa standardnom opštom punomoći (npr. „Opunomoćujem brata da me zastupa u svim imovinskim poslovima u BiH“). Prema Članu 38. Zakona o notarima Federacije BiH i pozitivnim propisima Zakona o zemljišnim knjigama FBiH, za raspolaganje nepokretnostima (kupovina, prodaja, opterećenje hipotekom) neophodna je IZRIČITA I SPECIJALNA PUNOMOĆ.

Zemljišnoknjižni ured Općinskog suda u Sarajevu će automatski odbiti prijedlog za uknjižbu ukoliko punomoć ne sadrži precizne zemljišnoknjižne podatke nekretnine i izričito ovlaštenje za potpisivanje tabularne izjave (clausula intabulandi).

Povezani vodič: Pročitajte i naš krovni vodič Kupovina nekretnine u Sarajevu iz dijaspore, kao i sve stvarne troškove kupovine stana (notar, porez, uknjižba).

2. Dva načina ovjere punomoći u inostranstvu: DKP vs. Inostrani notar

Kriterij Model A: DKP BiH (Ambasada / Konzulat) Model B: Inostrani notar + Apostille
Mjesto ovjere Ambasada ili generalni konzulat BiH (Frankfurt, Minhen, Štutgart, Beč, Bern, Berlin, Čikago...) Bilo koji lokalni notar u vašem gradu (npr. Hamburg, Cirih, Grac, Malme, Njujork...)
Jezik dokumenta Službeni jezik BiH (bosanski/hrvatski/srpski) Njemački, engleski, francuski ili jezik države u kojoj živite
Potreba za Apostille pečatom NE TREBA (direktno važeće u BiH) OBAVEZAN APOSTILLE (prema Haškoj konvenciji)
Prevod sudskog tumača NE TREBA Obavezan ovjereni prevod sudskog tumača u BiH
Kada se preporučuje? Kada živite u blizini grada gdje BiH ima diplomatsku misiju Kada ste geografski udaljeni od konzulata ili nemate slobodan termin

A) Postupak pred DKP BiH (Najjednostavniji model)

Ako živite u gradu ili regiji gdje djeluje DKP BiH, zakažite termin putem konzulata. Sa sobom ponesite:

  • Važeći pasoš ili ličnu kartu Bosne i Hercegovine;
  • Odštampan tekst specijalne punomoći koji vam je pripremila agencija ili notar iz Sarajeva;
  • Uplatu konzularne takse (obično između 20 i 40 EUR po potpisu).

Konzularni službenik ovjerava Vaš potpis pečatom diplomatske misije. Taj originalni dokument šaljete brzom poštom (DHL, pošta) punomoćniku u Sarajevo — bez potrebe za ikakvim dodatnim ovjerama ili prevodima!

B) Postupak pred inostranim notarom i nadovjera (Apostille)

Ukoliko ovjeru vršite kod lokalnog njemačkog, austrijskog, švicarskog ili američkog notara (Beglaubigung der Unterschrift / Notary Public), postupak se sastoji iz 3 obavezna koraka:

  1. Ovjera potpisa kod notara: Notar utvrđuje vaš identitet i ovjerava da ste lično potpisali dokument;
  2. Stavljanje Apostille pečata: Notar ili vi lično šaljete dokument nadležnom sudu ili organu uprave te države (npr. Landgericht ili Präsidium u Njemačkoj, Landesgericht u Austriji, Secretary of State u SAD-u) radi stavljanja pečata Apostille po Haškoj konvenciji iz 1961. godine;
  3. Sudski tumač u BiH: Kada dokument stigne u Sarajevo, ovlašteni sudski tumač u Federaciji BiH prevodi inostrani tekst i Apostille na bosanski jezik i uvezuje ga sa originalom.

3. Obavezni elementi koje punomoć MORA sadržavati (Checklista)

Obavezna sadržina prema praksi notara u Sarajevu:
  • Puni podaci vlastodavca i punomoćnika: Ime, prezime, ime oca, JMBG, broj važeće lične karte/pasoša i tačna adresa;
  • Tačni zemljišnoknjižni podaci: Broj ZK uloška, broj poduloška (za etažno vlasništvo), broj katastarske parcele, naziv katastarske općine, adresa, sprat i kvadratura u m²;
  • Limit cijene: Izričito navedena kupoprodajna cijena ili formulacija „po cijeni ne manjoj od... (kod prodaje)“ odnosno „po cijeni ne većoj od... (kod kupovine)“;
  • Ovlaštenje za notara i ZK ured: Izričita dozvola za potpisivanje Notarskog ugovora o kupoprodaji i davanje tabularne izjave (clausula intabulandi);
  • Porezna ovlaštenja: Pravo podnošenja prijave Poreznoj upravi FBiH (ispostava nadležne općine), primanje poreznih rješenja i žalbi;
  • Finansijska ovlaštenja: Pravo otvaranja deviznog računa, uplate ili naplate kupoprodajne cijene putem poslovne banke ili notarskog fiducijarnog računa.

4. Kako agencija MojAgent.ba vodi postupak za vas

Klijentima iz dijaspore obezbjeđujemo kompletnu koordinaciju na daljinu: od slanja verifikovanog nacrta punomoći, preko video obilaska stana, do zastupanja pred notarom i preuzimanja rješenja o uknjižbi.

Licencirani agent za dijasporu

Kupujete ili prodajete stan u Sarajevu iz inostranstva?

Obratite se licenciranom posredniku Harunu Karoviću (FMT licenca 01-01.1-87/22). Pripremamo tekst punomoći, provjeravamo ZK dokumentaciju i pratimo cjelokupnu kupoprodaju bez Vašeg dolaska u BiH.

WhatsApp razgovor Viber kontakt