Preko 40% stanova na tržištu nekretnina u Sarajevu ima upisano založno pravo (hipoteku) u korist komercijalne banke u Teretnom listu (List C) zemljišnoknjižnog uloška. Iako postojanje hipoteke često izaziva zabrinutost kod kupaca, riječ je o potpuno rutinskom i pravno bezbjednom poslu – pod uslovom da se poštuje zakonska procedura i bankarski protokol.
1. Šta zapravo znači hipoteka u Listu C zemljišnoknjižnog uloška?
Zemljišnoknjižni uložak sastoji se od Lista A (popis nekretnine), Lista B (vlasnički list) i Lista C (teretni list). Hipoteka upisana u Listu C predstavlja stvarno pravo obezbjeđenja koje je prodavac dao banci prilikom podizanja stambenog ili nenamjenskog kredita.
Hipoteka prati nekretninu, a ne vlasnika. Međutim, u kupoprodajnom postupku kredit prodavca se zatvara direktno iz kupoprodajne cijene prije konačne uknjižbe kupca, nakon čega banka izdaje službenu dozvolu za brisanje tereta.
Povezani pravni koraci: Detaljna objašnjenja zemljišnoknjižnih provjera i uknjižbe pročitajte u našem Vodiču za sigurnu kupovinu stana. Za uvid u notarske tarife i sudske takse brisanja tereta, pogledajte vodič Svi stvarni troškovi pri kupovini stana u Sarajevu.
2. Procedura u 4 koraka: Kako sigurno kupiti stan pod hipotekom
-
Korak 1: Pismo namjere banke kreditora (Obavijest o stanju duga)
Prodavac se obraća svojoj banci i traži zvanično Pismo namjere za brisanje hipoteke. U ovom dokumentu banka precizno navodi:- Tačan iznos preostalog duga sa kamatama na tačno određeni datum;
- Broj namjenskog partijskog računa na koji se mora izvršiti uplata;
- Neopozivu izjavu banke da će odmah po prijemu naznačenog iznosa izdati notarski ovjerenu brisovnu dozvolu.
-
Korak 2: Definisanje isplate u notarskom ugovoru / predugovoru
U kupoprodajnom ugovoru se kupoprodajna cijena dijeli na dva dijela:- Prvi dio cijene: uplaćuje se direktno sa računa kupca (ili iz kredita kupčeve banke) na namjenski račun banke prodavca radi potpunog namirenja i zatvaranja kredita;
- Drugi dio cijene (razlika): uplaćuje se direktno na privatni račun prodavca.
-
Korak 3: Izdavanje Brisovne dozvole (Saglasnosti za brisanje)
Nakon što banka evidentira uplatu dugovanja, u roku od nekoliko radnih dana sačinjava i izdaje notarski ovjerenu brisovnu dozvolu kojom bezuslovno dozvoljava brisanje svog založnog prava iz Lista C. -
Korak 4: Brisanje tereta u Zemljišnoknjižnom uredu (ZK)
Na osnovu brisovne dozvole i dokaza o uplati sudske takse, u Zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda u Sarajevu provodi se brisanje hipoteke. Kupac dobija potpuno čist ZK izvadak bez ikakvih tereta u Listu C.
3. Pravna zaštita: Uslovljena Clausula intabulandi
Kako bi obe ugovorne strane bile 100% zaštićene, u kupoprodajni ugovor se unosi uslovljena saglasnost za uknjižbu (Clausula intabulandi). Prodavac izdaje bezuslovnu saglasnost tek nakon što primi preostali dio cijene, dok kupac ima garanciju da se njegov novac u prvom koraku koristi isključivo za uklanjanje tereta sa nekretnine.
Pronašli ste stan sa hipotekom ili prodajete nekretninu pod kreditom?
Agencija MojAgent.ba preuzima cjelokupnu komunikaciju sa bankama, pribavljanje pisma namjere, koordinaciju notarskog ugovora i praćenje brisanja tereta u ZK uredu do dobijanja čistog vlasničkog lista 1/1.
