Redovna stopa poreza na promet nekretnina u Kantonu Sarajevo iznosi 5%.
1. Zakonski porezni obveznik
Prema zakonu o porezu na promet nekretnina Kantona Sarajevo, zakonski porezni obveznik je:
- Kupac, odnosno lice na koje se vrši prijenos vlasništva na nekretnini;
- Lice koje u zamjeni stiče nekretninu veće vrijednosti ako je nekretnina predmet zamjene;
- Sticatelj idealnog dijela nekretnine pri prijenosu idealnih dijelova vlasništva;
- Davalac izdržavanja prilikom sticanja prava vlasništva po ugovoru o doživotnom izdržavanju.
Porezna uprava rješenje o razrezu poreza donosi isključivo na ime kupca.
2. Porezna stopa i osnovica
Osnovica za razrez poreza od 5% je ugovorena kupoprodajna cijena, odnosno procijenjena tržišna vrijednost koju utvrđuje općinska komisija za procjenu ako je ugovorena cijena niža od tržišne. Okućnica oko stambene kuće površine do 200 m² zakonski je oslobođena plaćanja poreza.
3. Porezno oslobađanje za mlade kupce do 38 godina života
Kupci koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje imaju pravo na zakonsko porezno oslobađanje:
Porez na promet nekretnina ne plaća državljanin Bosne i Hercegovine do 38 godina starosti, koji ima prebivalište u Kantonu Sarajevo, nema u vlasništvu drugu nekretninu, i prvi put kupuje stan ili kuću kojom rješava stambeno pitanje, i to za površinu do 30 m² za prvog člana domaćinstva, a za svakog narednog člana domaćinstva (bračni drug i maloljetna djeca) oslobođena površina se uvećava za 15 m².
- Samac: oslobađanje do 30 m² stambenog prostora;
- Bračni par (dva člana): oslobađanje do 45 m² (30 + 15 m²);
- Bračni par sa jednim djetetom: oslobađanje do 60 m² (30 + 15 + 15 m²);
- Bračni par sa dvoje djece: oslobađanje do 75 m²;
- Ukoliko stan ima veću kvadraturu od oslobođene površine, porez od 5% se obračunava i plaća isključivo na razliku kvadrature iznad tog limita.
Izmjene Zakona KS („Sl. novine KS“, br. 38/24): Uveden je i model novčanih limita oslobađanja: do 10.000 KM za prebivalište u KS najmanje 2 godine uzastopno, odnosno do 15.000 KM za prebivalište u KS najmanje 5 godina uzastopno, pod uslovom da ranije nisu posjedovali nekretninu veću od 20 m².
4. Rokovi prijave i plaćanja poreza u Kantonu Sarajevo
- Kupoprodajni ugovor se prijavljuje nadležnoj Poreznoj upravi u roku od 15 dana od dana nastanka obaveze;
- Rok za plaćanje poreza: Utvrđeni iznos poreza kupac je dužan platiti u roku od 30 dana od dana prijema rješenja o utvrđivanju poreza;
- Uknjižba u zemljišne knjige: Bez ovjerenog dokaza Porezne uprave o plaćenom porezu ili rješenja o oslobađanju, Zemljišnoknjižni ured ne može provesti upis prava vlasništva.
Besplatan Alat
Želite izračunati tačan iznos poreza i vašu uštedu?
Isprobajte naš novi interaktivni kalkulator poreza za mlade kupce i novogradnju u Kantonu Sarajevo.
Prilikom kupovine nekretnine u Bosni i Hercegovini primjenjuje se princip da nema dvostrukog oporezivanja:
- Novogradnja (prva kupovina od investitora u sistemu PDV-a): Obračunava se PDV po stopi od 17%, koji je uračunat u oglašenu prodajnu cijenu po m². Kupac novogradnje za koju je plaćen PDV oslobođen je plaćanja kantonalnog poreza na promet nekretnina od 5%.
- Starogradnja (polovne nekretnine i kupovina od fizičkog lica): Promet ne podliježe PDV-u, već se primjenjuje kantonalni porez na promet nekretnina po stopi od 5% na utvrđenu prometnu vrijednost (uz mogućnost ostvarivanja olakšice za mlade kupce do 38 godina).
Da, ako ispunjavate uslove iz Pravilnika („Službeni glasnik BiH“, broj 45/26). Pravo ima punoljetni državljanin BiH s prebivalištem u BiH koji kupi prvi stan u novogradnji od prodavca koji je obračunao i uplatio PDV, a u posljednjih sedam godina nije imao stan, kuću ni apartman u BiH.
- Površina: 40 m² za kupca i po 15 m² za svakog uključenog člana domaćinstva. Za veći stan povrat je srazmjeran, do gornje granice po zahtjevu. Prema izvještajima Agencije za statistiku iz 2025. i 2026. godine, ta granica je od 23.918,39 do 29.576,34 KM.
- Gdje: zahtjev (obrazac ZKPS) se predaje regionalnom centru UIO prema sjedištu prodavca, a ne prema vašem prebivalištu.
- Rok: ako je kupoprodaja upisana od 12. 4. 2025. do 8. 7. 2026., zahtjev predajte do 31. 12. 2026. Za kasnije upise rok je 30. juni naredne godine.
- Poslije povrata: stan se ne smije otuđiti pet godina od uručenja rješenja.
Porezne stope i pravila oslobađanja u Kantonu Sarajevo:
- Stope poreza: Porez na nasljeđe u Kantonu Sarajevo iznosi 8%, a porez na poklon iznosi 10% od ukupne tržišne vrijednosti nekretnine.
- Oslobođeni plaćanja poreza na nasljeđe: Nasljednici prvog nasljednog reda (djeca i bračni partner), bračni partner kada nasljeđuje u drugom nasljednom redu, roditelji ostavioca, te djeca bez oba roditelja na redovnom školovanju.
- Oslobođeni plaćanja poreza na poklon: Djeca, bračni partner i roditelji poklonodavca (prva linija srodstva), te djeca bez oba roditelja na redovnom školovanju.
A. Porez na iznajmljivanje nekretnine (Najam):
Stopa poreza na dohodak od imovine iznosi 10%. Zakupodavcu se automatski priznaje 20% normiranih troškova na ime tekućeg održavanja i amortizacije stana. To znači da se porez obračunava na osnovicu od 80% bruto zakupnine, pa stvarni (efektivni) porez iznosi tačno 8% od ugovorene mjesečne zakupnine. Prijava se podnosi nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema lokaciji nekretnine.
B. Porez na dohodak od prodaje nekretnine:
Porez na dohodak od prodaje nekretnine se ne plaća u sljedećim slučajevima:
- Kada je nekretnina do prodaje služila za stanovanje poreznog obveznika i/ili članova njegove uže porodice;
- Kada se nekretnina prodaje nakon proteka tri (3) godine od dana njenog sticanja.
Napomena: Ukoliko fizičko lice u roku od 5 godina proda više od tri nekretnine iste vrste, dohodak se tretira i oporezuje kao samostalna privredna djelatnost.
Djelatnost posredovanja u prometu nekretnina u Federaciji BiH je zakonski uređena kako bi se pružila maksimalna pravna zaštita klijentima:
- Registar posrednika FMT: Posredovanjem se mogu baviti isključivo privredni subjekti koji posjeduju rješenje Federalnog ministarstva trgovine, sa zaposlenim agentom koji ima položen stručni ispit. Agencija MojAgent.ba posluje u potpunosti licencirano.
- Obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti: Licencirani posrednik mora imati zaključen ugovor o osiguranju sa osiguravajućim društvom za eventualnu štetu:
- Najniža osigurana svota: 50.000,00 KM po jednom štetnom događaju;
- Najniža osigurana svota: 150.000,00 KM za sve odštetne zahtjeve u jednoj godini.
- Ugovor o posredovanju: Zaključuje se obavezno u pisanoj formi. Ako rok trajanja nije izričito naveden, zakonska je pretpostavka da je ugovor zaključen na 12 mjeseci.
- Posrednička provizija: Visina naknade se slobodno ugovara ugovorom o posredovanju. Pravo na naknadu agencija stiče nakon zaključenja posla (ili predugovora ako je tako dogovoreno). Zabranjeno je zahtijevati plaćanje naknade unaprijed.
- Zabrana neovlaštenog oglašavanja: Zakon izričito zabranjuje oglašavanje i posredovanje za nekretnine za koje agencija nema potpisan pismeni ugovor sa vlasnikom.
Prijenos prava vlasništva na nekretninama u Federaciji BiH vrši se u pisanoj formi, u skladu sa važećim zakonima i pravnim shvatanjem najviših sudskih instanci:
- Ovjera potpisa kod notara ili suda (Pravno shvatanje Vrhovnog suda FBiH):
Nakon odluka Ustavnog suda Federacije BiH o ukidanju notarskog monopola, Građansko odjeljenje Vrhovnog suda Federacije BiH zauzelo je pravno shvatanje (broj 70 0 Dn 009610 22 Spp) po kojem:Potpisi ugovarača na ugovorima o prenosu prava na nekretninama moraju biti ovjereni bilo od strane notara, bilo od strane suda kao uslov punovažnosti za upis u zemljišne knjige.To znači da notarska obrada više nije jedina obavezna forma. Ugovor sačinjen u pisanoj formi, sa ovjerenim potpisima ugovarača kod notara ili u nadležnom sudu, predstavlja potpuno punovažan pravni osnov za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnoknjižnom uredu. - Mogućnost izbora notarske obrade:
Ugovorne strane imaju punu slobodu izbora da zatraže kompletnu notarsku obradu ugovora ukoliko žele da isprava ima snagu izvršnog naslova (neposredne izvršnosti bez vođenja parničnog postupka), što je redovna praksa i kod kupovine putem stambenih kredita banaka kada se zasniva notarska hipoteka. - Uloga licencirane agencije MojAgent.ba:
Naš tim za klijente vodi kompletan pripremni postupak:- Provjeravamo cjelokupnu ZK i katastarsku dokumentaciju nekretnine;
- Pripremamo nacrte predugovora i ugovora u saradnji sa stručnim pravnim timom;
- Koordiniramo i zakazujemo termine ovjere kod notara ili u sudu, te komuniciramo s bankama u slučaju kreditiranja;
- Pratimo proceduru porezne prijave i podnošenje zahtjeva za uknjižbu prava vlasništva 1/1 u zemljišnoj knjizi.
Kapara je novčani iznos koji kupac predaje prodavcu kao potvrdu zaključenja pravnog posla i garanciju ispunjenja obaveze:
- Visina kapare: Uobičajeno se ugovara u visini od 10% od ugovorene kupoprodajne cijene i navodi se u predugovoru. Kod urednog ispunjenja ugovora, kapara se u cjelosti uračunava u cijenu nekretnine.
- Ako odustane kupac: Ukoliko kupac neopravdano odustane od ugovora, prodavac ima zakonsko pravo da zadrži primljeni iznos kapare ili zahtijeva ispunjenje ugovora i naknadu štete.
- Ako odustane prodavac: Ukoliko prodavac odustane od prodaje, kupac ima pravo zahtijevati vraćanje dvostrukog iznosa kapare ili zahtijevati ispunjenje ugovora i naknadu štete.
- Kapara kao odustanica: Kada je ugovorom predviđeno ovlaštenje jedne ili obje strane da odustanu od ugovora davanjem odustanice, kapara se smatra odustanicom. Strana koja je dala kaparu može odustati prepuštajući kaparu drugoj strani, a ako odustane strana koja je primila kaparu, vraća dvostruku kaparu, čime se ugovor raskida bez daljih međusobnih potraživanja.
- Vraćanje kapare u jednostrukom iznosu: Kapara se vraća kupcu u tačnom (jednostrukom) iznosu isključivo u slučajevima:
- Sporazumnog raskida ugovora obe strane;
- Nemogućnosti ispunjenja posla usljed više sile;
- Ako su obje ugovorne strane podjednako odgovorne za neispunjenje posla.
- Predugovor i rok za zaključenje glavnog ugovora: Predugovor obavezuje strane na zaključenje glavnog ugovora. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, zaključenje glavnog ugovora može se pravno zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje.
Pravila sticanja vlasništva i uknjižbe u zemljišnim knjigama:
- Konstitutivno sticanje vlasništva: Vlasništvo nad nekretninom nastaje tek sa upisom (uknjižbom) u zemljišnu knjigu. Samim potpisom ugovora ili isplatom cijene kupac još uvijek nije postao formalnopravni vlasnik sve dok Zemljišnoknjižni ured ne donese rješenje o uknjižbi.
- Clausula intabulandi (tabularna izjava): Izričita i bezuslovna saglasnost prodavca kojom dozvoljava kupcu uknjižbu prava vlasništva u zemljišnu knjigu. Može biti:
- Bezuslovna: sadržana direktno u tekstu ugovora ukoliko je cijena isplaćena istovremeno sa potpisivanjem;
- Uslovljena: izdaje se kao posebna ovjerena potvrda tek nakon što je kupoprodajna cijena u potpunosti uplaćena na račun prodavca (čest slučaj kod kupovine putem stambenog kredita).
- Dokaz o izmirenom porezu: Zemljišnoknjižni ured ne može provesti uknjižbu bez službene potvrde Porezne uprave o plaćenom porezu ili donesenog rješenja o poreznom oslobađanju.
Pravila kupovine za državljane u inostranstvu i strane državljane:
- Državljani BiH u inostranstvu: Imaju potpuno isti pravni položaj kao domaći rezidenti i kupuju nekretnine u vlasništvo 1/1 bez ikakvih ograničenja.
- Lica rođena u BiH i njihovi potomci:
Prema Zakonu o stvarnim pravima Federacije BiH, strane osobe koje nemaju državljanstvo BiH ne smatraju se stranim osobama ako su rođene u Bosni i Hercegovini ili su njihovi potomci.Ova odredba omogućava pripadnicima dijaspore i njihovoj djeci sticanje nekretnina pod istim povoljnim uslovima kao i državljanima BiH.
- Strani državljani: Stiču nekretnine pod uslovom postojanja reciprociteta između BiH i države čiji su državljani.
- Kupovina bez dolaska u BiH (specijalna punomoć): Kupac ne mora lično dolaziti. Posao se može obaviti putem specijalne punomoći koja se ovjerava u diplomatsko-konzularnom predstavništvu BiH (ambasada/konzulat) ili kod inostranog notara uz Apostille pečat i ovjereni prevod sudskog tumača u BiH.
Pravila bezgotovinskog platnog prometa i sigurnosti transakcija:
- Bezgotovinsko plaćanje: Isplata kupoprodajne cijene vrši se bankovnim transferom u konvertibilnim markama (KM) sa računa kupca na račun prodavca, ili putem fiducijarnog (depozitnog) računa notara radi maksimalne sigurnosti obiju strana.
- Zakonski prag identifikacije: Posrednik u prometu nekretnina, notar i banka dužni su provesti identifikaciju i verifikaciju stranaka za sve transakcije u iznosu od 30.000,00 KM ili više.
- Prijava nadležnim organima: Sve gotovinske i sumnjive transakcije iznad propisanog limita zakonski se evidentiraju i prijavljuju Finansijsko-obavještajnom odjelu (FOO) Državne agencije za istrage i zaštitu (SIPA).
Jasni pregled pratećih troškova kupoprodaje nekretnine u Kantonu Sarajevo prema važećim propisima:
| Vrsta troška | Stopa / Tarifni iznos | Ko snosi trošak prema propisima i praksi |
|---|---|---|
| Ovjera ugovora (notar ili sud) | Po tarifi ovjere potpisa (ili Notarskoj tarifi FBiH u slučaju pune obrade) | Po uobičajenoj praksi plaća kupac, ili se dijeli po dogovoru stranaka |
| Porez na promet nekretnina u KS | 5% na utvrđenu prometnu vrijednost nekretnine | Zakonski obveznik je kupac (uz zakonsko oslobađanje za mlade do 38 god. do 30 m² + 15 m² po članu) |
| Porez na dodatu vrijednost (PDV) | 17% (isključivo kod prve prodaje novogradnje od investitora) | Uračunat u prodajnu cijenu investitora (kupac je tada oslobođen poreza na promet od 5%) |
| Sudska taksa za uknjižbu u ZK | Prema kantonalnoj tarifi sudskih taksi | Plaća kupac kao podnosilac zahtjeva za upis prava vlasništva |
| Posrednička provizija | Ugovara se slobodno ugovorom o posredovanju | Plaća nalogodavac koji je zaključio ugovor o posredovanju |
| Procjena sudskog vještaka | cca 150 do 300 KM (potrebno samo kod kupovine na kredit) | Plaća kupac (tražilac kredita u banci) |
Imate dodatno pitanje ili trebate stručni pravni savjet?
Naš tim licenciranih agenata stoji vam na raspolaganju za sve pojedinosti vezane za promet nekretnina u Sarajevu.