Povrat PDV-a za prvi stan u novogradnji 2026: Ko ima pravo, koliko se vraća i kako podnijeti zahtjev

Ako ste kupili prvi stan u novogradnji, a investitor vam je obračunao PDV, država vam može vratiti dio tog PDV-a. Pravo se ostvaruje od 8. 7. 2026., a zahtjev se predaje Upravi za indirektno oporezivanje BiH (UIO). Ovdje su na jednom mjestu uslovi, iznos, rokovi i spisak dokumenata, provjereni u tekstu Pravilnika („Službeni glasnik BiH“, broj 45/26) i u uputstvima UIO. Stanje na dan 16. 10. 2026.

1. Ko ima pravo na povrat PDV-a

Pravo ima punoljetno fizičko lice, državljanin BiH sa stalnim mjestom prebivališta u BiH, koje kupi prvi stan čiji promet podliježe PDV-u (član 54a. Zakona o PDV-u i član 105a. Pravilnika). Moraju biti ispunjeni svi ovi uslovi:

1. Stan je novogradnja. Pod „prvim stanom“ Pravilnik podrazumijeva novoizgrađeni individualni stambeni objekat ili stan (ekonomski djeljivu cjelinu) u novoizgrađenoj stambenoj zgradi na teritoriji BiH.
2. Nemate drugi stan i niste ga imali 7 godina. Osim kupljenog stana, nemate i u posljednjih sedam godina, računajući unazad od dana predaje zahtjeva, niste imali u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu stan na teritoriji BiH. Pod stanom se ovdje računaju i kuća, apartman i drugi objekti za stanovanje ili iznajmljivanje.
3. Prodavac je PDV prijavio i uplatio. Prodavac mora PDV obračunat za vaš stan prijaviti u eIsporukama i uplatiti ga na Jedinstveni račun UIO.
4. Cijena je plaćena u cijelosti. Do predaje zahtjeva cijela ugovorena cijena s PDV-om mora biti isplaćena prodavcu, uplatom na njegov transakcijski račun ili na drugi zakonom propisani način.
5. Kupoprodaja je upisana 12. 4. 2025. ili kasnije. Tog dana je stupio na snagu Zakon o dopunama Zakona o PDV-u („Službeni glasnik BiH“, broj 20/25). Za stanove upisane u službene evidencije prije tog dana plaćeni PDV se ne vraća. Izuzetak je kupac koji bez svoje krivice, zbog objektivnih okolnosti, nije mogao ranije upisati kupoprodaju.

Zajednička kupovina: ako stan kupuju dvije ili više osoba (npr. supružnici), pravo na 40 m² ima samo jedan kupac. Ostali kupci mogu biti uključeni kao članovi domaćinstva, ako ispunjavaju uslove.

Kuća: povrat se odnosi na kupovinu. UIO je pojasnila da se za kuću koju je kupac sam gradio, prikupljanjem računa za materijal i radove, povrat ne može ostvariti.

Ko nema pravo

• ko je već jednom ostvario povrat PDV-a kao kupac prvog stana;
• ko je već bio uključen kao član domaćinstva u tuđi zahtjev (takva osoba kasnije može tražiti povrat za svoj prvi stan, ali umanjen za već iskorištenu površinu i iznos);
• ko ne ispunjava neki od uslova iz tačaka 1 do 5;
• ko je zahtjev zasnovao na prevari ili nezakonitom poslu.

Pravo nije prenosivo i ne nasljeđuje se. Za starogradnju, odnosno stan kupljen od ranijeg vlasnika bez PDV-a, povrata nema. Državljanin BiH koji nema prijavljeno prebivalište u BiH ne ispunjava uslov prebivališta.

2. Ko se računa kao član domaćinstva

Prema Pravilniku, porodično domaćinstvo je zajednica življenja, privređivanja i trošenja prihoda kupca i ovih osoba, ako imaju isto mjesto prebivališta kao kupac: supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, brat i/ili sestra, djeca supružnika i usvojenici supružnika.

Za svakog člana kojeg uključite površina se povećava za 15 m². I za tog člana važi uslov da nema i da u posljednjih sedam godina nije imao stan, kuću, apartman ili drugi objekat za stanovanje u BiH, a za njega se prilažu posebni dokumenti (tačka 5 niže).

3. Koliko novca se vraća

Korak 1 – priznata površina: 40 m² za kupca + 15 m² za svakog uključenog člana domaćinstva.

Korak 2 – iznos po formuli iz uputstva UIO za obrazac ZKPS:

Ako je stan manji od priznate površine, u formulu ide cijela površina stana, pa je rezultat cijeli PDV s fakture.

Korak 3 – gornja granica po zahtjevu: Pravilnik (član 105a. stav 18) određuje je ovako: 14,5299% × (prosječna cijena × 55 m²). Stopa od 14,5299% je udio PDV-a od 17% u cijeni koja već sadrži PDV. Prosječna cijena se uzima iz „zadnjeg kvartalnog izvještaja, u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora“, koji objavljuje Agencija za statistiku BiH.

Prosječne cijene: saopćenja Agencije za statistiku BiH. Najveći povrat = prosječna cijena × 55 m² × 14,5299%. Najveći povrat isplaćen prema podacima UIO objavljenim 11. 10. 2026., 29.576,34 KM, tačno odgovara granici za 1. kvartal 2026.

Primjer

Stan od 50 m², cijena 145.000 KM s PDV-om (2.900 KM po m², ispod prosjeka u svim izvještajima iz tabele). PDV na fakturi: 21.068,38 KM.

• Kupac sam (40 m²): 40 ÷ 50 × 21.068,38 = 16.854,70 KM.
• Kupac i supružnik (40 + 15 = 55 m²): stan je manji od 55 m², pa se vraća cijeli PDV: 21.068,38 KM. To je ispod gornje granice.

4. Rokovi

• Kupoprodaja upisana od 12. 4. 2025. do 8. 7. 2026.: Pravilnik daje rok od šest mjeseci od dana kada je stupio na snagu (8. 7. 2026.). U javnosti se ovaj rok navodi kao „do kraja 2026. godine“, pa zahtjev predajte najkasnije do 31. 12. 2026.
• Kupoprodaja upisana poslije 8. 7. 2026.: zahtjev se predaje najkasnije do 30. juna naredne godine. Za upis u 2026. to je 30. 6. 2027.
• Odluka: UIO o zahtjevu odlučuje rješenjem u roku od šest mjeseci od predaje urednog zahtjeva.
• Starost dokumenata: dokumenti ne smiju biti stariji od šest mjeseci. Izuzetak su ugovor o kupoprodaji, poreska faktura prodavca i potvrda banke, odnosno ugovor o otvaranju računa. Zato ih ne vadite prerano.

Kako ide u praksi: prema podacima UIO koje je 11. 10. 2026. objavilo Oslobođenje, do tada je doneseno 255 rješenja o povratu, ukupno 4.019.141,62 KM. Novac je primilo 190 kupaca, a nijedan zahtjev obuhvaćen tim rješenjima nije odbijen. Najveći isplaćeni iznos bio je 29.576,34 KM, a najmanji 7.627,92 KM.

5. Dokumenti (spisak UIO)

Prilažu se u originalu ili ovjerenoj kopiji.

Za svakog člana domaćinstva kojeg uključujete prilažu se i njegovi dokumenti iz tačaka 2, 3, 4, 8, 9 i 14. Ako se srodstvo ne vidi iz tih dokumenata, prilaže se i drugi dokaz, npr. rješenje o usvojenju.

Obrazac ZKPS samo potpisujete, bez ovjere. Ovjerava se samo potpis na obrascu IKPS. UIO moli da na ZKPS dopišete broj telefona, da vas mogu kontaktirati ako zatreba dopuna. Za ZKPS će vam trebati i PDV identifikacioni broj prodavca, a on piše na poreskoj fakturi.

6. Gdje i kako se predaje zahtjev

Zahtjev se šalje poštom ili predaje lično na protokol Odsjeku za poreze regionalnog centra UIO prema sjedištu prodavca stana. Sjedište prodavca piše u ugovoru i na fakturi i ne mora biti u gradu u kojem je stan. Ako zahtjev predate pogrešnom centru, UIO ga sama prosljeđuje nadležnom, pa ga ne morate predavati ponovo.

• Regionalni centar Sarajevo: Zmaja od Bosne 47b, 71000 Sarajevo; tel. 033/246-132, 033/246-228
• Regionalni centar Banja Luka: Mladena Stojanovića 7, 78000 Banja Luka; tel. 051/222-631, 051/222-645
• Regionalni centar Mostar: Rodoč bb, 88000 Mostar; tel. 036/356-806, 036/356-789
• Regionalni centar Tuzla: Mitra Trifunovića Uče 161, 75000 Tuzla; tel. 035/368-020, 035/368-144, 035/368-089

Administrativne takse

Prema instrukcijama UIO, plaćaju se dvije takse, primalac je JRT Trezor BiH:

7. Poslije povrata: pet godina bez otuđenja stana

• Stan ne smijete otuđiti (npr. prodati ili pokloniti) prije isteka pet godina od dana kada vam je uručeno rješenje o povratu.
• Ako ga otuđite ranije, dužni ste u poreskom periodu otuđenja sami obračunati, prijaviti i jednokratno platiti iznos jednak dobijenom povratu, uvećan za kamatu.
• Ako to ne uradite, UIO naknadno obračunava i naplaćuje PDV sa sporednim obavezama.
• Zakon propisuje i novčanu kaznu od 5.000 do 10.000 KM za fizičko lice kojem bude naknadno naplaćen PDV.

8. A porez na promet nekretnina od 5% u Kantonu Sarajevo?

Kod prve prodaje novogradnje s PDV-om porez na promet se ne plaća. Zakon o porezu na promet nekretnina i porezu na naslijeđe i poklone Kantona Sarajevo („Službene novine KS“, broj 28/18, s izmjenama) propisuje da se porez ne plaća na „novosagrađeni objekat kada se prodaje prvom kupcu, za koji je plaćen porez na dodanu vrijednost“.

• Prijavu Poreznoj upravi ipak podnosite u roku od 15 dana od nastanka porezne obaveze, uz dokumente kojima dokazujete pravo na oslobađanje.
• Bez potvrde Porezne uprave o oslobađanju ne može se izvršiti uknjižba vlasništva.
• Ako stan nije prva prodaja novogradnje, nego ga kupujete od ranijeg vlasnika, u pravilu se ne obračunava PDV nego porez na promet od 5%. Tada povrata PDV-a nema.

9. Kratki odgovori

Ugovor sam potpisao 2024., a stan je upisan na mene u maju 2025. Imam li pravo?
Odlučuje kada je kupoprodaja upisana u službenu evidenciju. Ako je upisana 12. 4. 2025. ili kasnije i ispunjavate ostale uslove, imate pravo.

Imao sam stan, ali sam ga prodao 2016. Smijem li tražiti povrat?
Gleda se sedam godina unazad od dana predaje zahtjeva. Ako u tom periodu niste imali stan, kuću ni apartman u BiH, taj uslov ispunjavate.

Stan ima 65 m², a kupujem ga sam.
Dobijate srazmjerni dio: 40 ÷ 65 PDV-a s fakture, najviše do gornje granice iz tabele. Ako je stan skuplji od prosjeka po m², pogledajte napomenu u tački 3.

Mogu li stan prodati za tri godine?
Pravilnik kaže da stan ne možete otuđiti prije isteka pet godina od uručenja rješenja. Ako ga ipak prodate, morate vratiti cijeli dobijeni iznos s kamatom (tačka 7).