Kupoprodaja nekretnina u Kantonu Sarajevo uređena je pozitivnim propisima Zakona o porezu na promet nekretnina i porezu na naslijeđe i poklone Kantona Sarajevo („Službene novine KS“, br. 28/18 i 38/24). Donosimo vam autoritativan pravni vodič: ko je prema Članu 7. zakonski porezni obveznik, koji su uslovi i modeli oslobađanja za mlade kupce do 38 godina (uključujući novčane limite izmjena br. 38/24), kolika je stvarna ušteda i koji su prekluzivni zakonski rokovi za plaćanje i uknjižbu u zemljišne knjige.
Izračunajte tačan porez i uštedu za vaš stan
Unesite cijenu i kvadraturu u naš kalkulator i odmah saznajte iznos kantonalnog poreza i zakonskog oslobađanja.
1. Zakonski okvir, porezna stopa i osnovica u Kantonu Sarajevo
Oporezivanje prometa nepokretnosti na području Kantona Sarajevo regulisano je kantonalnim Zakonom o porezu na promet nekretnina i porezu na naslijeđe i poklone („Službene novine Kantona Sarajevo“, broj 28/18 i 38/24). Prema Članu 12. ovog Zakona, redovna stopa poreza na promet nekretnina iznosi 5%.
Prema Članu 9. Zakona, porezna osnovica je ugovorena kupoprodajna cijena nekretnine u trenutku nastanka porezne obaveze, odnosno tržišna (prometna) vrijednost koju utvrđuje nadležna tročlana općinska komisija za procjenu ukoliko je ugovorena cijena manja od procijenjene tržišne vrijednosti. Zemljište oko stambenog objekta (okućnica) površine do 200 m² zakonski je u cjelosti oslobođeno plaćanja poreza (Član 15. stav 1. tačka 13).
Povezani vodič: Pored kantonalnog poreza, saznajte koji su svi stvarni troškovi pri kupovini stana u Sarajevu (notar, sudske takse i uknjižba). Ako kupujete stan u novogradnji, pogledajte poređenje u analizi Novogradnja vs. Starogradnja.
2. Ko je zakonski porezni obveznik? — ČLAN 7. ZAKONA KS
Prema Članu 7. Zakona o porezu na promet nekretnina i porezu na naslijeđe i poklone Kantona Sarajevo:
„Obveznik poreza na promet nekretnina je KUPAC, odnosno lice na koje se vrši prenos vlasništva na nekretninama.“
Nadležna Porezna uprava Federacije BiH – Kantonalni porezni ured Sarajevo službeno rješenje o razrezu poreza donosi isključivo na ime kupca kao zakonskog obveznika prijenosa vlasništva.
Pravni savjet: Šta ako u kupoprodajnom ugovoru dogovorite da prodavac snosi porez?
Ugovorne strane imaju pravo u ugovoru dogovoriti da trošak poreza snosi prodavac nekretnine (član 17. Zakona o obligacionim odnosima). Međutim, prema Poreznoj upravi i državi, zakonski porezni obveznik ostaje isključivo kupac! Ukoliko prodavac propusti uplatiti porez, Porezna uprava prinudno tereti kupca i stan se ne može uknjižiti u zemljišnu knjigu. Zbog toga licencirana agencija MojAgent.ba u takvim slučajevima obavezno primjenjuje notarski fiducijarni polog (depozit) ili zadržavanje iznosa poreza od kupoprodajne cijene sve dok prodavac ne priloži dokaz o izmirenom porezu.
3. Zakonska oslobađanja za mlade kupce do 38 godina
Državljani BiH koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje na području Kantona Sarajevo imaju zakonsko pravo na porezno oslobađanje pod propisanim kumulativnim uslovima:
Zakonski uslovi (Član 15. stav 1. tačka 15):
Porez na promet nekretnina ne plaća državljanin Bosne i Hercegovine do 38 godina starosti, koji ima prebivalište na području Kantona Sarajevo, koji nema nekretnine u svom vlasništvu, i prvi put kupuje stan ili kuću kojom rješava svoje stambeno pitanje, i to za površinu do 30 m² za prvog člana domaćinstva, a za svakog narednog člana domaćinstva (bračni drug i njihova maloljetna djeca) oslobođena površina se uvećava za po 15 m².
Pregled zakonski oslobođene stambene kvadrature prema broju članova domaćinstva:
- Samac do 38 godina: oslobođeno do 30 m² stambenog prostora;
- Bračni par bez djece (2 člana): oslobođeno do 45 m² (30 m² + 15 m²);
- Porodica sa jednim djetetom (3 člana): oslobođeno do 60 m² (30 m² + 15 m² + 15 m²);
- Porodica sa dvoje djece (4 člana): oslobođeno do 75 m²;
- Porodica sa troje djece (5 članova): oslobođeno do 90 m²;
- Ukoliko nekretnina ima veću površinu od oslobođenog cenzusa, porez od 5% plaća se ISKLJUČIVO na razliku kvadrature iznad tog limita!
Dopuna Zakona KS („Službene novine Kantona Sarajevo“, br. 38/24):
Izmjenama i dopunama Zakona uveden je i mehanizam novčanih limita poreznog oslobađanja: do 10.000,00 KM za lica koja imaju prebivalište u Kantonu Sarajevo najmanje 2 godine uzastopno, odnosno do 15.000,00 KM za lica sa prebivalištem u KS najmanje 5 godina uzastopno, uz uslov da ranije u posjedu/vlasništvu nisu imali stan ili kuću površine veće od 20 m².
Tabela stvarne uštede poreza za mlade u praksi:
4. Oslobađanje kod Novogradnje (PDV 17% vs. Porez na promet 5%)
Pri kupovini stana u novosagrađenoj zgradi direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, u prodajnu cijenu po m² je uračunat PDV od 17% prema Zakonu o porezu na dodatu vrijednost BiH („Službeni glasnik BiH“, br. 9/05 do 33/17). Prema Članu 15. stav 1. tačka 14. Zakona Kantona Sarajevo, promet novoizgrađenih objekata na koje je plaćen PDV u cjelosti je oslobođen plaćanja kantonalnog poreza na promet nekretnina od 5%. U pravnom sistemu BiH strogo vrijedi načelo zabrane dvostrukog oporezivanja!
5. Prekluzivni rokovi za prijavu, plaćanje i uknjižbu u ZK
- Dostava ugovora od strane notara (Član 19): Notar koji je sačinio ili ovjerio kupoprodajni ugovor dužan je u roku od 15 dana primjerak ugovora dostaviti nadležnoj Poreznoj upravi;
- Podnošenje porezne prijave (Član 20): Kupac je dužan podnijeti poreznu prijavu i zahtjev za oslobađanje u roku od 15 dana od dana nastanka porezne obaveze;
- Zapisnik komisije i pravo prigovora: Općinska komisija za procjenu donosi zapisnik u roku od 8 dana. Kupac ima pravo prigovora u roku od 7 dana od prijema zapisnika, a prigovor odlaže donošenje rješenja o utvrđivanju poreza;
- ROK ZA PLAĆANJE POREZA (Član 24): Utvrđeni iznos poreza na promet nekretnina porezni obveznik (kupac) je dužan platiti u roku od tačno 30 DANA od dana prijema rješenja o utvrđivanju poreza;
- Zatezna kamata (Član 27): Na neplaćeni iznos poreza plaća se zatezna kamata po zakonskoj stopi od 0,04% za svaki dan zakašnjenja;
- Zemljišnoknjižna uknjižba (Član 25): Zemljišnoknjižni ured (ZK) Općinskog suda u Sarajevu zakonski ne može provesti uknjižbu prava vlasništva na ime kupca bez službenog dokaza Porezne uprave o plaćenom porezu ili pravosnažnog rješenja o poreznom oslobađanju.
Trebate pomoć oko poreza, procjene ili kupoprodaje stana?
Naš licencirani tim vodi cjelokupan proces: od provjere ZK izvatka i procjene nekretnine, do kompletiranja dokumentacije za porezno oslobađanje za mlade i provođenja uknjižbe 1/1. Javite se direktno za stručne konsultacije.
