Kupovina nekretnina u Bosni i Hercegovini od strane stranih državljana regulisana je strogim zakonskim pravilima. Ipak, zakon sadrži izuzetno povoljnu odredbu za stotine hiljada naših sunarodnjaka u dijaspori koji su stekli strana državljanstva, kao i za njihove potomke. U ovom vodiču detaljno analiziramo Član 15. Zakona o stvarnim pravima FBiH, princip diplomatskog reciprociteta, te zakonski model kupovine putem osnivanja domaće kompanije (d.o.o.) za državljane zemalja bez reciprociteta.
Imate strano državljanstvo a želite stan u Sarajevu?
Provjerite svoj tačan status sa pravnim timom MojAgent.ba prije davanja kapare ili potpisivanja ugovora.
1. Zlatno pravilo za dijasporu: ČLAN 15. STAV 2. ZAKONA O STVARNIM PRAVIMA FBIH
Mnogo građana porijeklom iz BiH koji danas posjeduju samo njemački, austrijski, švicarski, švedski ili američki pasoš pogrešno vjeruje da podležu zabranama za strance. Međutim, Član 15. stav 2. Zakona o stvarnim pravima FBiH donosi ključnu zakonsku olakšicu:
„Strane osobe koje nemaju državljanstvo Bosne i Hercegovine NE SMATRAJU SE STRANIM OSOBAMA pri sticanju prava vlasništva na nekretninama u Federaciji BiH ako su ROĐENE u Bosni i Hercegovini ili su NJIHOVI POTOMCI.“
Ovo pravilo ima tri ogromne praktične implikacije:
- Ispisnici iz državljanstva BiH: Ako ste rođeni u BiH, a morali ste se odreći državljanstva BiH radi dobijanja njemačkog ili austrijskog pasoša — kupujete stan u Sarajevu pod 100% istim uslovima kao i državljani BiH!
- Djeca rođena u dijaspori (Potomci): Djeca naših iseljenika rođena u Njemačkoj, Švicarskoj, SAD-u ili bilo kojoj drugoj zemlji, koja nikada nisu imala državljanstvo BiH, na osnovu izvoda iz matične knjige rođenih roditelja dokazuju status potomka i stiču nekretninu 1/1 bez ikakvih prepreka;
- Nema potrebe za reciprocitetom niti saglasnošću ministarstva: Uknjižba u ZK ured Općinskog suda u Sarajevu provodi se direktno na osnovu notarskog ugovora.
2. Strani državljani bez porijekla iz BiH: Princip reciprociteta
Strana lica koja nisu rođena u BiH niti su potomci lica rođenih u BiH mogu sticati pravo vlasništva na nekretninama u Federaciji BiH pod uslovom stvarnog reciprociteta (uzajamnosti) između njihove matične države i Bosne i Hercegovine.
Ministarstvo pravde Bosne i Hercegovine vodi i redovno ažurira Pregled postojanja reciprociteta za sticanje prava vlasništva na nekretninama:
- Državljani susjednih zemalja: Državljani Republike Hrvatske, Srbije i Crne Gore imaju uređen reciprocitet i mogu sticati stanove i kuće u BiH;
- Države Evropske unije i SAD: Većina zemalja članica EU i SAD imaju uspostavljen reciprocitet za stambene objekte i poslovne prostore, uz određena ograničenja po pitanju poljoprivrednog i šumskog zemljišta;
- Države bez reciprociteta: Državljani arapskih zemalja (npr. UAE, Kuvajt, Saudijska Arabija), kao i pojedinih azijskih država, ne mogu se kao fizička lica direktno upisati kao vlasnici nekretnina u BiH.
3. Zakonsko rješenje kada nema reciprociteta: Osnivanje d.o.o. kompanije
Ukoliko strani državljanin dolazi iz države koja nema potpisan reciprocitet sa BiH, najčešći, 100% legalan i međunarodno priznat model jeste osnivanje domaćeg privrednog društva (d.o.o.) u Sarajevu:
- Strano fizičko lice osniva d.o.o. u Sarajevu sa 100% stranim vlasničkim udjelom (minimalni osnivački kapital iznosi 1.000 KM);
- Kompanija se registruje kod Općinskog suda u Sarajevu i stiče status domaćeg pravnog lica Bosne i Hercegovine;
- Domaće pravno lice (d.o.o.) ima puno i neograničeno zakonsko pravo kupovati, uknjižavati i prodavati stanove, kuće, zemljišta i zgrade u BiH;
- Nekretnina se knjiži na firmu u ZK uredu, a strani državljanin je 100% vlasnik firme i samim tim i imovine.
Želite provjeriti vaš status prije kupovine?
Licencirani agent Harun Karović i pravni saradnici agencije MojAgent.ba provjeravaju državljanski status, tumače evidenciju reciprociteta i vode vas kroz siguran proces kupovine.
