Investiranje u kupovinu stana radi iznajmljivanja jedan je od najpopularnijih oblika plasmana kapitala u Sarajevu, kako za domaće investitore tako i za naše ljude iz dijaspore. Ključna dilema svakog vlasnika jeste: odabrati turistički najam (stan na dan putem platformi Airbnb i Booking) ili stabilan dugoročni mjesečni najam? Donosimo uporednu finansijsku računicu, operativne troškove i zakonske obaveze.

1. Pravni i porezni okvir u Federaciji BiH

  • Dugoročni najam (Ugovor o zakupu): Uređen je Zakonom o obligacionim odnosima. Zakonska stopa poreza na dohodak od imovine iznosi 10%, ali uz automatsko priznavanje 20% normiranih troškova. To znači da stvarni (efektivni) porez iznosi tačno 8% od iznosa dogovorene zakupnine (podnošenje prijave na obrascu PRIM-1054 nadležnoj Poreznoj upravi);
  • Stan na dan (Kratkoročni turistički najam): Potrebno je pribaviti Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu (kategorizacija apartmana kod nadležne općinske službe za privredu), plaćati boravišnu taksu Turističkoj zajednici KS, te obavezno prijavljivati strane goste u roku od 24 sata kroz sistem e-Stranac Službe za poslove sa strancima BiH.

Povezane analize: Sve pravne korake, primopredajni zapisnik i ugovor za dugoročni najam pročitajte u Vodiču kroz najam stana u Sarajevu. Ako tražite nekretninu za investiciju, proučite kretanje cijena kvadrata po sarajevskim općinama i analizu Novogradnja vs. Starogradnja.

2. Uporedna finansijska računica na primjeru stana od 50 m² (Centar / Novo Sarajevo)

Stavka Dugoročni najam (Mjesečno) Stan na dan (Airbnb / Booking)
Bruto prihod 800 – 1.000 KM / mjesečno
(9.600 – 12.000 KM godišnje)		 Prosjek 80 KM / noć uz 55% popunjenost (200 dana)
(cca 16.000 KM bruto godišnje)
Porez na dohodak Efektivno 8% (cca 770 – 960 KM god.) Paušalni porez ili dohodak prema rješenju
Provizija platformi 0 KM (direktan ugovor) 15% – 18% (Booking / Airbnb: cca 2.500 KM god.)
Čišćenje i pranje veša 0 KM (obaveza zakupca) 30 – 40 KM po smjeni gostiju (cca 2.000 – 3.000 KM god.)
Režijski troškovi 0 KM (sve režije plaća zakupac) Na teret vlasnika (struja, voda, internet, grijanje zimi: cca 2.400 KM god.)
NETO GODIŠNJI PRINOS cca 8.800 – 11.000 KM neto cca 8.500 – 11.500 KM neto
Uloženi trud i vrijeme Minimalan (Pasivan prihod) Visok (Svakodnevna komunikacija i doček)

3. Zaključak: Koji model odabrati?

  • Kada je bolji Stan na dan: Ako posjedujete stan na premijum pješačkoj lokaciji (Baščaršija, Ferhadija, Marijin Dvor), imate vremena lično dočekivati goste i organizovati čišćenje, ili želite koristiti stan za lični boravak nekoliko mjeseci godišnje;
  • Kada je bolji Dugoročni najam: Za sve ostale gradske lokacije (Grbavica, Čengić Vila, Otoka, Dobrinja, Ilidža) i za vlasnike iz dijaspore ili zaposlene ljude. Dugoročni najam donosi zagarantovan mjesečni prihod svakog 1. u mjesecu, nula troškova režija, nula stresa oko popunjenosti van turističke sezone i znatno manje amortizacije stana.
Upravljanje nekretninama

Tražite pouzdanog zakupca ili investicioni stan?

Agencija MojAgent.ba pronalazi provjerene dugoročne zakupce (strane korporacije, ambasade, pouzdane porodice), priprema pravno usklađen ugovor o zakupu i primopredajni zapisnik. Prepustite administraciju nama.

Iznajmite stan preko agencije